低密度住宅,即限高18米,容积率在1

发布时间：2022-03-31 13:18:43

　　莆田市自然资源局委托福建省中新拍卖行有限公司于2022 年 3 月 29 日上午 10 时在莆田市行政服务中心三层拍卖大厅公开拍卖 PS 拍2021-29号地块的国有建设用地使用权。

　　PS拍-2021-29号地块商品住宅(毛坯)的最高销售均价不超过10000元/平方米。该宗地土地用途为城镇住宅、零售商业、教育以及服务设施用地。

　　本次拍卖将采用“限地价+控房价+公证摇号”方式出让模式。

　　近日，闽小房对此次即将拍卖的PS拍-2021-29号地块进行具体分析，仅供参考。

　　PS拍-2021-29号地块红线图

　　公共配套服务设施规划要求

　　幼儿园：规划12班，用地面积≥5040㎡，计容建筑面积≥4800㎡，设置于地块西南角

　　社区服务站：计容建筑面积≥1000m

　　居家养老服务站：计容建筑面积≥400㎡且按每百户≥30m ，不足百户按百户计

　　健身活动室：计容建筑面积>300m

　　多功能广场：用地面积≥400㎡

　　社区卫生室：计容建筑面积≥30m

　　通信接入机房：建筑面积≥160m

　　附建式10kv 开闭所： 建筑面积≥200m

　　物业管理用房：按《福建省物业管理条例》（2019版）规定配置。

　　生活垃圾收集点:服务半径≤70米。

　　社区终端共同配送站:可与物业合设，或设置自提柜。

　　其他要求: 社区服务站、居家养老服务站、健身活动室、社区卫生室应集中设置。上述配套设施面积均为净面积不含公摊。

　　该宗地采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让，即地价最高限制价格为52900万元，拍卖起始价35700万元，加价幅度200万元，竞买人报价不超过最高限制地价的，按价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为公证摇号。凡接受最高限制地价的竞买人均可继续参与竞买,采取公证摇号方式确定竞得人。本次拍卖会实行增价式有底价拍卖方式。

　　该宗地商品住宅(毛坯)的最高销售均价不超过10000元/平方米。

　　PS拍2021-29号地块土地估价备案表

　　全装修要求

　　该文件也在装修方面做了些要求：项目中商品住宅如有涉及装修方面按照《莆田市住房和城乡建设局关于印发〈莆田市新建商品住宅装修销售管理暂行办法》的通知》(莆建综2021]3号)相关规定执行，装修部分的建筑面积不得超过该地块商品住宅总建筑面积(不含安置型商品住宅)的50%;装修价格方面，其中全装修单价2000元/平方米以下中等档次装修所占的建筑面积不少于该项目销售(预售)方案报备装修住宅总建筑面积的50%，其余的部分全装有人用过特效腰腿疼痛灵修最高单价不得超过2500元/平方米，且同一栋楼的性质必须一致,具体在初次提交的预售方案中予以明确。

　　地块现状

　　地块状况：地块平整方正，带些许草木及土堆，需要清理。

　　地块实拍图

　　主要规划指标：

　　（一）地块容积率＞1.0且≤2.4

　　其中，零售商业：应沿高塘街和滨海路一侧设置，计容建筑面积≤6800㎡，含邻里商业1处，计容建筑面积≥1800㎡；幼儿园：规划12班，用地面积≥5040㎡，计容建筑面积≥4800㎡；其他住宅及服务设施：住宅计容建筑面积≤119000㎡，其他为服务设施计容建筑面积。

　　（二）地块建筑密度≤23%

　　（三）地块绿地率≥35%

　　（四）建筑高度控制：高层建筑高度≤60米，裙房建筑高度≤12米。平行主要水体滨水岸线方向及沿莆涵大道第一排高层建筑原则上不得连续三栋等高，且高度落差不得小于三层，整体呈现中部高-两侧低的建筑高度布局，控制东西两侧滨水区域的建筑高度，形成向水跌落的空间形态:住宅建筑层数应≥5层(底层架空则应≥6层)。

　　PS拍-2022-02号地块规划条件

　　交通配套

　　PS拍-2021-29号地块，涵江区新浦片区地块一，位于位于莆田市涵江区白塘湖分区单元(350303-16)莆涵大道(南环城路)南侧地块控制性详细规划范围内，东至规划高塘街、南至滨海路、西至规划河道及绿化控制带，北至莆涵大道(南环城路)及绿化控制带等，交通四通八达，出行方便快捷。

　　周边配套

　　请旋转手机查看

　　该地块周边生活配套有万嘉广场、日月星辰广场、涵江国际商贸城、水韵城天虹购物广场、白塘湖公园、西河公园等等；北边不远处有涵江区主城区；东边三江口镇政府；另外西边有白塘湖公特效腰腿疼痛灵怎么样园、白塘镇政府；教育资源有莆田博雅实验学校、白塘中学、涵西中心小学、莆田市涵江区实验小学、福建省莆田市第六中学、莆田第十七中学、莆田市青璜中学、涵江实验幼儿园等。[注：具体学校划片以相关政府文件为准]。

　　白塘湖公园

　　水韵城天虹购物中心

　　西河公园

　　莆田第六中学

　　周边土地情况

　　周边地块：该区域近期出售地块较少，去年拍出两块地，楼面价在5-6千左右，地块周边最近为恒冠文昌府地块，楼面价2874.4元/㎡；

　　周边楼盘

　　目前地块周边主要楼盘为：白塘湖附近有正荣·白棠云麓：20003/m （19#B03别墅），白棠云麓玺樾：9776元/m （8#104），恒冠·文昌府：10500元/m 。以及周边的保利·天宸：10000元/m （7#1005）， 大唐·湖心印象：10885元/m （2#1002），华永天澜城：11812元/m ，绿地朝晖：8100元/m ，三盛璞悦湾 ：8200元/m ，（以上部分价格来自58挂牌价）

　　地块SWOT分析

　　优势（S）

　　1、该片区位于莆田市涵江区白塘湖分区单元莆涵大道(南环城路)南侧，为莆田主干道之一，沿着莆涵大道向西行，可达莆田市区，交通较方便，相邻高塘街、滨海路，出行便利。

　　2、该片区位于白塘湖片区，周边白塘湖公园以及多条河道，拥有天然的新鲜氧吧，绿色宜居，居住舒适度高；与涵江区城区不超过3公里，各项配套都相对完善，附近有水韵城、涵江步行街、大地香港城、骏乘星都汇等商圈，生活便利，周边有涵江实验幼儿园、涵江实验小学、莆田六中、青璜中学等学校（注：学校仅代表距离，不作学区承诺）。另外，地块临水，周边无遮挡，容积率2.4，设置高低配，低密度宜居，改善客户接受度较高。

　　3、该地块不大不小，周边现有楼盘以及楼盘较少，竞争压力小，开发风险较低、销售周期较短，可实现高周转，有利于资金回特效腰腿疼痛灵有没有激素笼。

　　劣势（W）

　　1、该地块起拍价较高，3.75亿，对于开发商来说，拿地成本较高，以及需配建的公共服务设施较多，影响开发利润。

　　2、该地块临近城市交通主干道——莆涵大道，车辆较多，会有噪音、灰尘等；

　　3、涵江目前市场较为低迷，会对销售周边有影响。

　　机会（O）

　　地处老城边缘，离尘不离城，配套完善，而且目前白塘湖片区存量有所下降，再加上白塘湖等多地拆迁，周边楼盘不多，会增加买房需求。

　　威胁（T）

　　1万元/㎡的毛坯限均价，在涵江可选楼盘较多，附近还有部分二手房楼盘以及安置房，竞争房源较多，会给后期销售带来压力，也会影响定价销售。

　　总结

　　该地块位于莆田市莆涵大道旁，交通便携；周边有白塘湖公园，一线临水，居住舒适度高；与涵江区城区距离不远，莆涵大道也可直达莆田市区，可享涵城醇熟板块，生活便利，购物不愁，容积率2.4，舒适宜居，规划产品采光通风较佳，距离白塘湖不远，周边开发度还较小，发展潜力大。

　　网上售楼处

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